借名买房，你慌不慌？

借名买房是房屋的实际出资人借他人名义买房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。近年来集中爆发借名买房的原因是房价大幅上涨，国家为了稳定房价，出台了一系列的限购政策。例如大家熟悉的三限房，即商业住房土地出让时，不但要限套型、限房价，还要限制销售对象，土地招标时要求竞标者需报出合理的地价和预期销售房价才能中标（2007年8月教育部就已将“三限房”公布其为171个汉语新词之一），近期又出现了热词“五限房”，五限分别是限购、限贷、限价、限商、限售，这些都是为了限制房价过热的政策。

但是再怎么限制，也限制不了中国传统的置业观念，比如中国的丈母娘，因此部分已购置房产的老百姓想继续购置房产，便想规避国家政策，通过以借名买房的方式进行。

实际出资人一般会与被借名人约定由实际出资人支付首付款，并通过被借名人的贷款条件向银行办理贷款，然后每个月向被借名人的房贷卡支付月供款。不少实际出资人会与被借名人签订《借名买房》合同，对于办理房屋过户手续进行委托并公证等，甚至为防止被借名人擅自处分或出售房屋，实际出资人借名时采取与被借名人签订长期限（例如20年）租赁合同的方式占有使用房屋，利用“买卖不破租赁”规则，对抗善意的房屋买受人请求交付使用房屋的请求。

脑洞再怎么开，都无法改变一个事实，根据《物权法》第九条第一款的规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经过依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

首先，“借名买房”的约定只在实际出资人与被借名人之间内部产生债权债务关系，并不发生物权变动的效果，不能据此来认定实际出资人即借名人是不动产物权的所有人；其次，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采取法律规定的公开方式，才能取得对抗第三人的效果，借名买房的约定不得对抗善意的第三人；再次，“借名买房”的约定是实际出资人与被借名人之间的合意，实际出资人作为借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名约定是为了规避国家法律与政策，实际出资人应当对此产生的风险自行承担。

借名人享有债权不是物权，只能要求办理过户手续，不能要求确认所有权，要求过户则必须是具备购房资格的，被借名人要是使坏擅自出售房屋，实际出资人则很难追回。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

1.  已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；

2. 已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；

3. 银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；

4. 股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；

5. 其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。

案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”

该条规定了对执行标的权属的判断，确定了“形式审查为主，实质审查为辅”的原则，即，根据物权法相关规定，如果执行的标的是不动产、有等级的动产和其他财产权，根据登记来判断权利人，对没有登记的动产，根据占有情况判断权利人；如果没有登记的建筑物、构筑物即附属设施，或没有占有情况的动产和其他财产，根据相关行政许可、当事人之间的合同等证据来判断权利人。

因此，交付、占有并不能改变房屋登记在被借名人名下的法律事实。双方为了规避政策，在约定借名买房时都清楚甚至可理解为是追求房产登记在被借名人的名下，由此产生的法律状态及法律风险都是明知的，因此，实际出资人以实际支付资金并占有的理由难以对抗对被借名人的执行。

1.《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第十八条

2.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条

3.《北京市高级人民法院关于审理房屋买合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条

4.《江苏省高级人民法院关于执行异议之诉案件审理指南》第十九条

5. 最高人民法院（2011）民申字第261号民事裁定书：谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷一案

6. 北京市高级人民法院（2015）高民申字第02387号民事裁定书：郑小玲等房屋买卖合同纠纷申诉一案

7. 浙江省高级人民法院（2017）浙民终498号民事判决书：夏邱明与交通银行股份有限公司温州分行案外人执行异议之诉一案

作者：肖杰律师

江西豫章律师事务所