发布者：豫章律师事务所 2022-06-10
一、房屋租赁合同纠纷
最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知
5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
江西高院发布关于涉新冠肺炎疫情民事案件法律适用问题的系列问答
问题十七 当事人以疫情或疫情防控措施导致其无法使用租赁房屋或场地为由主张解除合同的，如何处理？
短期租赁合同，承租人有证据证明因疫情或疫情防控措施无法使用租赁房屋并主张解除合同的，予以支持。
为展览、会议、庙会等特定目的而预定的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或定金的，予以支持。
长期租赁合同，受疫情影响暂时不能履行，疫情结束后可以继续履行，当事人主张解除合同的，一般不予支持。
问题十八 经营性租赁合同的承租人因疫情或疫情防控措施导致发生短期拖欠租金，出租方可否主张解除合同？
承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人未按约定期限支付租金为由请求解除租赁合同的，不予支持。
问题十九 当事人能否以疫情或疫情防控措施导致出现情势变更为由请求变更租赁合同的内容？
当事人以疫情或疫情防控措施导致租赁合同履行困难，继续履行合同对其明显不公平为由，请求变更租赁合同的租金、履行期限、履行方式等内容的，人民法院应积极引导当事人重新协商合同内容，对能够继续履行的，应当切实加强调解工作，引导当事人及时变更合同内容，促进合同继续履行。对在合理期限内协商不成的，人民法院应准确适用情势变更的相关规定审查确定。
问题二十 租赁合同的当事人以疫情或疫情防控措施造成其迟延履行为由，主张免除违约责任的，如何处理？
出租人未按约交房并以疫情或疫情防控措施为由主张免责的，人民法院应当审查其不能按约交房的原因。出租人因其系抗击疫情的一线医务人员或其他工作人员，或者因静态管理、交通管制、政府要求停止装修施工、被采取隔离措施等因素，不能按约交房的，可以免除或部分免除出租人的违约责任。
承租人未按约支付租金的，如果没有因疫情或疫情防控措施导致出现履行障碍或履行不能的，一般不免除其违约责任，但承租人因受疫情或疫情防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途、租赁房屋的经营目的阶段性不能实现，导致逾期支付租金的,可以免除或部分免除承租人的违约责任。
问题二十一 住宅租赁合同的承租人能否以疫情或疫情防控措施为由，向出租人主张减、免、缓交租金？
承租房屋用于居住，疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人主张减免租金的，一般不予支持。但因疫情防控措施等客观原因造成承租人无法使用房屋的，应结合案件的实际情况，根据公平原则，适当减免租金。
承租人请求缓交租金的，一般不予支持，但能够证明其因疫情或疫情防控措施暂时无法支付租金的，予以支持。
问题二十二 经营性租赁合同的承租人以疫情或疫情防控措施为由，向出租人主张减免租金，如何处理？
承租国有企业、政府部门、高校、研究院所等行政事业单位的房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，应予支持。
对于承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入、营业收入明显减少或房屋无法正常使用的，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成，应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。
问题二十三 租赁合同解除后，承租人能否要求出租人退还押金？
疫情或者疫情防控措施造成租赁合同因合同目的无法实现而解除，承租人请求出租人退还押金的，承租人如无违约行为，予以支持。
问题二十四 租赁合同解除后，如何妥善处理次承租人的腾房问题？
疫情或者疫情防控措施导致出租人与承租人之间的租赁合同解除，次承租人作为房屋实际占有人，出租人要求次承租人履行腾退房屋的义务，并承担因逾期腾房产生的占有使用费，人民法院应予以支持。人民法院审理此类案件时，也要注重保护次承租人合法权益，应给予次承租人合理的房屋腾退时间。
上海市高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）（2022年版）
问题5 商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。
承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
问题6 疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？
答：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
问题7 居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。
浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》的通知
7.租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。
四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知
五、关于涉疫情房屋租赁、买卖合同纠纷案件审理的有关问题
1.关于房屋租赁合同的当事人援引不可抗力主张免责的问题
在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。出租人主张因疫情全部或部分免责的，应当审查其不能按约交付租赁房屋的具体原因。出租人因其系抗击疫情的一线医务人员或其他工作人员，或者其因封城、交通管制、政府要求停止装修施工、被采取隔离措施等因素，不能按约交付且不能通过其他方式交付租赁房屋的，可以依照合同法第一百一十七条的规定免除或部分免除其违约责任。承租人的合同义务系金钱给付义务，没有因疫情导致的履行障碍，一般不得免除其违约责任，但承租人因出租人原因未能实际取得租赁房屋的除外。
2.关于房屋租赁合同当事人援引不可抗力主张解除合同的问题
疫情及疫情防控措施虽属不可抗力，但并非必然导致合同解除。审查判断合同是否应予解除，应当依照合同法第九十四条第一项关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”可以解除合同的规定，结合个案具体情形，分析是否存在不能实现合同目的的情形、疫情防控与不能实现合同目的之间是否存在因果关系。对于因疫情防控导致租赁合同目的不能实现的，当事人主张解除合同的，应予支持。对短期租赁合同，承租人租赁房屋往往具有特定目的且具有时间上的不可变更性，如其因疫情防控无法使用租赁房屋，其合同目的往往已不能实现，上述不可抗力与承租人不能实现合同目的之间形成了直接、全部的因果关系。此等情形下，承租人援引不可抗力要求解除合同的，应予支持。对于受疫情影响暂时不能履行合同，疫情结束后可以继续履行的长期租赁合同，因不可抗力并不当然导致合同目的不能实现，故当事人以不可抗力为由主张解除合同的，一般不予支持。
3.关于承租人援引情势变更主张减免租金、延长租期或者解除合同的问题
对此问题，应当根据租赁房屋的性质和用途作区别审查。
对于住宅租赁自住合同，因承租人使用租赁房屋的目的系自住，合同履行并不直接受到疫情发生及疫情防控措施影响，故原则上没有适用情势变更的余地。
对于商业用房租赁合同，因承租人使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，疫情防控可能导致其经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形。受不利影响的当事人援引情势变更主张减免租金、延长租期的，要结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。情势变更事由成立的，要尽力促使双方当事人就租金、租期合理变更等协商解决；不能协商一致的，则应根据当事人的申请判决变更合同或解除合同并对合同进行相应清结。
对于用于科研、办公、生产、仓储等用途的房屋租赁合同，该类租赁合同租赁期往往较长，且受疫情影响相对较小，对当事人主张情势变更的，应当审慎认定。
重庆市高级人民法院民一庭关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答
7.承租人以受新型冠状病毒肺炎疫情影响不能使用租赁房屋、场地等为由请求解除租赁合同的，如何处理？
答：承租人以受新型冠状病毒肺炎疫情影响不能使用租赁房屋、场地等为由主张解除租赁合同的，原则上不予支持，但承租人有证据证明符合本解答意见第2条规定可以解除的情形除外。
8.承租人以受新型冠状病毒肺炎疫情影响不能使用租赁房屋、场地等为由请求延长租期、减免租金的，如何处理？
答：承租人因政府实施隔离措施、采取其他紧急措施、要求关停特定经营场所等原因不能使用租赁房屋或因疫情影响不能正常使用租赁房屋的，可以与出租人协商延长租期、减免租金。不能协商一致而提起诉讼的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否延长租期、减免租金。
江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》的通知
8、疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。出租人或承租人要求解除合同的，应考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断，不宜仅以疫情导致暂时无法使用租赁物为由解除合同。因疫情导致承租人无法在约定期限内返还租赁物而增加的违约金或租赁费用，承租人依照本意见第2条的规定主张免除、减轻违约责任或依照第4条的规定主张减免租金、延长租期的，一般应予支持。
湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答
问题6:如何处理租赁合同纠纷，承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：应根据具体案情作出相应处理。生活用房租赁中，承租人主张减免租金的，应引导当事人协商解决。协商不成，可以结合合同约定的租期及履行方式、受疫情影响程度等因素综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。商铺、酒店、船舶等承包经营合同当事人主张减免疫情期间承包费用的，参照商业用房租赁合同处理。
广西壮族自治区高级人民法院民一庭关于印发《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》的通知
11.【租赁合同】经营性房屋租赁合同，如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。
非经营性房屋租赁合同，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。
承租人因疫情防控和治疗需要而被采取强制性隔离措施，无法及时足额支付租金的，出租人以此主张解除租赁合同的，一般不予支持。
关于印发《天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉新冠肺炎疫情相关民事案件的法官会议纪要（一）》的通知
三 、房屋租赁合同纠纷案件
11.因采取新冠肺炎疫情防控措施直接导致当事人不能履行房屋租赁合同，或者受新冠肺炎疫情及防控工作影响，致使根本不能履行房屋租赁合同，当事人主张解除合同的，一般予以支持。
合同解除后，相关的法律责任问题，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用
12.承租人因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响，暂时无法使用租赁房屋而主张延长租期、减免租金的，案件审理中，应当结合所属地区新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响进行综合考量。经审查，如确属不可归责于当事人的原因所致，可以考虑采取适当延长租期或者适当减免租金的方式，由当事人合理分担损失。
二 、商品房买卖合同纠纷
最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知
4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。
江西高院发布关于涉新冠肺炎疫情民事案件法律适用问题的系列问答
问题十三 疫情或者疫情防控措施导致卖方逾期交房、逾期办证的，如何处理？
疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋或办理不动产权证，买受人请求解除合同的，不予支持。
卖方请求变更交房或办证期限的，人民法院依法适用关于情势变更的相关规定审查确定。
买受人主张卖方承担逾期交房或逾期办证的违约责任，卖方以疫情或者疫情防控措施为不可抗力而主张免责的，人民法院应审查疫情或疫情防控措施与逾期交房、逾期办证的因果关系及影响程度，合理确定逾期交房或逾期办证的免责期间。
问题十四 商品房买受人以疫情或疫情防控措施导致其迟延履行为由主张免除逾期付款违约责任的，如何处理？
商品房买受人逾期付款，卖方向买受人主张承担违约责任，买受人以疫情或疫情防控措施导致其迟延履行为由主张免责的，一般不予支持。但是，买受人提供的证据足以证明其因疫情或疫情防控措施而不能按约支付首付款、分期买卖合同的到期价款或不能按时办理按揭贷款手续的，人民法院予以支持，并依法审查疫情或疫情防控措施对付款时间的影响，合理确定逾期付款的免责期间。
四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知
4.关于商品房买卖合同当事人援引不可抗力主张免责的问题
对开发商而言，受疫情及疫情防控影响主要表现为两个方面：一是因疫情及疫情防控导致工程延期交工造成商品房交付时间、办证时间延后；二是因疫情防控政府要求不得从事人群聚集活动而导致交付难度加大、时间延长。因疫情及疫情防控导致工程延期交工造成商品房交付时间延后的，商品房交付时间和办证时间亦可相应顺延。合同约定的房屋交付时间在政府采取疫情防控措施期间，开发商援引不可抗力主张免除其违约责任的，应予支持。若合同约定的房屋交付时间在政府批准复工或解除复工限制之后，开发商援引不可抗力主张免除或者部分免除其违约责任的，应当结合疫情防控措施持续期间、政府批准的复工时间或政府取消复工限制时间等因素，在原合同履行期限中将不可抗力期间顺延后，再判断是否免除或者部分免除其违约责任。
对购房人而言，其主要合同义务为房款交付，该义务系金钱债务，基本不受疫情及疫情防控影响，对其免责主张，一般不予支持，但购房人因系银行按揭贷款支付部分房款、在疫情防控期间不能前往银行办理贷款手续、银行暂缓办理贷款手续等客观原因无法及时给付相应房款的除外。
重庆市高级人民法院民一庭关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答
6.开发商以受新型冠状病毒肺炎疫情影响为由请求减免逾期交房违约金的，如何处理？
答：开发商以受新型冠状病毒肺炎疫情影响为由请求减免逾期交房违约金的，原则上应予支持，但减免逾期交房违约金的期间应当根据开发商举示的因疫情顺延工期、延期办理竣工验收等手续的证据综合进行认定。
内蒙古自治区高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引
22.因疫情防控需要，造成建设工程项目停工或者不能按期开工的，属顺延工期合法事由。因工程延期交工造成商品房交付时间延后的，商品房交付时间和办证时间亦可相应顺延。
广西壮族自治区高级人民法院民一庭关于印发《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》的通知
13.【房屋买卖合同】因疫情导致合同约定时间内无法完成房屋交付、办证等合同义务，出卖人主张免除违约责任的，予以支持。但以下情况除外：（1）商品房预售合同签订时间在疫情防控期内；（2）商品房预售合同签订时间在疫情防控期之后。
房屋买卖合同一方当事人因患有或疑似患有新冠肺炎，或者作为密切接触者而被隔离，导致合同约定的办理注销抵押登记、办理变更登记手续、支付房款等合同义务迟延履行，一方以此主张免除违约责任的，予以支持。相对方以迟延履行为由请求解除合同的，一般不予支持。
关于印发《天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉新冠肺炎疫情相关民事案件的法官会议纪要（一）》的通知
二、房屋买卖合同纠纷案件
8.因受新冠肺炎疫情及防控工作的直接影响，商品房无法在合同约定时间交付的，可认定出卖人不能履行交付义务具有免责事由。买受人主张出卖人承担迟延交付商品房违约责任的，一般不予支持。新冠肺炎疫情及防控工作发生于当事人履行迟延之后，对于免除责任的主张，不予支持。案件审理中，应当结合所属地区新冠肺炎疫情及防控工作的具体情况，合理确定免除迟延交付商品房违约责任的期间。
9.当事人以新冠肺炎疫情及防控为由，拒绝继续履行房屋买卖合同的，除符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形外，一般不予支持。案件审理中，可以按照新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响，确定合理的履行时间。
10.当事人以新冠肺炎疫情及防控为由，主张解除房屋买卖合同的，除符合相关法律、司法解释规定的情形外，一般不予支持。
