发布者：豫章律师事务所 2021-03-22
根据国务院1988年9月27日颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，城镇土地使用税是与土地资源占用相关，以开征区域内的国家所有和集体所有的土地为征税对象，对土地使用权的单位和个人征收的一种税。其目的是帮助国家通过经济手段，加强对土地的管理，促进土地资源的合理配置和节约使用，提高土地使用效益；从而调节不同地区、不同地段因土地资源差异而形成的级差收入，为企业和个人之间竞争创造公平的环境。现向大家简要介绍下城镇土地使用税。
一、纳税义务人
1. 一般规定
纳税义务人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人（包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人）。
2. 具体规定
拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的（即使用该宗土地的纳税人住所地与该宗土地不属同一区或县，是在异地取得的土地使用权），由代管人或实际使用人纳税；
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
土地使用权共有的，由共有各方分别纳税；
在城镇土地使用税征税范围内，承租农村集体所有建设用地的，由承租人纳税（财税〔2017〕29号文）。
二、税率、计税依据和应纳税额的计算
1. 税率：城镇土地使用税采用定额税率，每平方米土地年税额为：
➢ 大城市（市区及郊区非农业人口总计在50万以上）为1.5至30元
➢ 中等城市（市区及郊区非农业人口总计在20万至50万）为1.2至24元
➢ 小城市（市区及郊区非农业人口总计在20万以下）为0.9至18元
➢ 县城、建制镇、工矿区为0.6至12元
根据上述税率可知每一幅度的最大税额与最小税额差距为20倍，由于各个城市对当地不同区域的土地根据其自然属性和商业属性进行了分级（一级为最高），因此地方税务机关对不同等级的土地设定了不同的税额。以江西省宜春市袁州区为例，根据江西省地税局2013年出具的《江西省地方税务局关于调整宜春市部分县[市、区]城镇土地使用税土地等级及适用范围的函》（赣地税函[2013]69号 ）中规定，该区一级土地使用税税额标准为8元/㎡；二级土地的税额标准为6元/㎡；三级土地的税额标准为4元/㎡。
但该税率幅度并不是固定的，各地区可按当地实际情况予以调整：经济落后地区可适当降低，但降幅不得超过最低税额标准的30%；经济发达地区可适当提高，但需上报财政部批准（即降低有度，提高报批）。
2. 计税依据
城镇土地使用税以纳税义务人实际占用的土地面积为纳税依据，土地面积按以下方法确定：
凡由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。
尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书上确认的土地面积为准。
尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整（多退少补）。
对单独建造的地下建筑用地，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证上确认的面积征税，未取得土地使用权证或土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积征税，对地下建筑用地减半征收城镇土地使用税。
关于最后一点地下建筑用地征税的规定，所谓垂直投影面积，是指物体在垂直面上的投影面积；例如某地下建筑共分为三层，如按垂直投影面积征税，只需按其中一层的面积征税即可。并且这里所说的地下建筑必须是单独建造的，不能与其地上建筑为一个整体，例如某商业办公楼地下有一个大型停车场，该地下停车场与地上写字楼在内部结构上是一体的（比如通过写字楼内部电梯即可直达该地下停车场），如此则不需对该地下停车场额外征收城镇土地使用税。
3. 应纳税额计算
纳税公式为：全年应纳税额=实际占用土地面积×适用税率
这里的税额指的是年税额，如纳税义务发生不满一年，则需换算成季度税额或月税额。例如某企业2018年4月份取得一宗土地的使用权，该企业当年针对该土地只需缴纳后8个月的城镇土地使用税，因此其应纳税额为：实际占用土地面积×适用税率÷12×8。
三、税收优惠
城镇土地使用税的免税政策比较繁琐，主要分为两个层次：
1. 第一个层次，法定免缴城镇土地使用税的优惠，在《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中予以规定，并于《国地税字〔1988〕第15号文》中予以明确，主要包括：
国家机关、人民团体、军队自用的土地（强调自用，将土地用于出租等非自用用途则不免税）。
事业单位自用的土地。
宗教寺庙自用的土地（包括举行宗教仪式用地和寺庙内的宗教人员生活用地）。
公园、名胜古迹自用的土地（指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地，不包括公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的土地）。
市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（即直接从事用于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地；比如某企业土地上建有生猪饲养场、屠宰场以及办公楼，其中只有屠宰场和办公楼所占用面积需缴纳城镇土地使用税）。
开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5至10年（但购买他人开山填海整治的土地或改造的废弃土地不享受免税）。
企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免缴城镇土地使用税。
非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地（财税[2000]42号文）。
2. 第二个层次，由省、自治区、直辖市税务局决定减免城镇土地使用税的优惠，主要包括：
➢ 个人所有的居住房屋及院落用地；
➢ 房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；
➢ 免税单位职工家属的宿舍用地；
➢ 集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。
3. 关于对免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地应否征收城镇土地使用税问题，国家税务总局在《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（国税地[1989]140号）中也予以明确：对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。
4. 近年新增的税收优惠：
❶ 自2017年1月1日至2019年12月31日，对物流企业自有的（包括自用或出租）大宗商品仓储设施的土地，减半征收城镇土地使用税（财税〔2017〕33号文）；自2018年5月1日至2019年12月31日对物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地，减半征收城镇土地使用税（财税〔2018〕62号文）。
❷ 自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起免征城镇土地使用税，但免税累计期限不得超过半年（财税〔2018〕107号文）。
❸ 自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的土地，免征城镇土地使用税（财税〔2018〕120号文）。
四、征收管理
1. 征收机构
城镇土地使用税的征收机构由土地所在地税务机关负责征收；如纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖范围内的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关申报纳税；对在同一省、自治区、直辖市管辖范围内的，纳税人跨地区使用的土地，由各省、自治区、直辖市税务局确定纳税地点。
2. 纳税义务发生时间
纳税义务的发生时间，一般是从获得土地使用权的次月起开始缴纳（新征用耕地除外），比如某企业5月获得一宗土地，则应从6月开始缴纳城镇土地使用税。
作者：罗睿律师
江西豫章律师事务所
