政府与行政法律事务

开发商能否解除《前期物业服务合同》？

发布者：豫章律师事务所 2021-04-13

笔者近期收到一起咨询，开发商作为某住宅小区的开发建设主体，对其聘请的前期物业服务公司不满意，询问如何能够解除前期物业合同？这便是这篇文章的由来。《前期物业服务合同》的签订主体虽是开发商与前期物业服务企业，但法律效力却及于全体业主，突破了合同的相对性原则，且《前期物业服务合同》的物业服务期限一般均约定为自合同签订之日起至业委会选聘新的物业公司之日止，在此期限内，开发商是否有权解除《前期物业服务合同》？如何解除？笔者接下来一一分析。

一、什么是前期物业服务？

开发商即建设单位基于建设行为取得房屋所有权，是房屋的初始登记产权人。根据《民法典》第278条规定，选聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。但物业的销售及业主入住是不断持续增长的过程，在小区入住面积和入住人数不达标的情况下，要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定根本无法实现，而这个阶段的物业管理服务又必不可少。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》第21条、《民法典》第939条均明确规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。

可见，前期物业服务是指业主大会选聘新的物业服务企业之前，由开发商选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同，在前期物业服务合同中对服务内容、收费标准等进行约定，约定的内容将作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同约定当中。

二、开发商如何选聘前期物业服务企业？

开发商应当通过何种方式选聘前期物业服务企业呢？根据《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位应当采取招投标方式选聘，在投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，也可采取协议方式选聘。

三、开发商为何要解除《前期物业服务合同》？

开发商要求解除前期物业服务合同的大多数原因是前期物业服务不合格。新建房地产项目一直是物业公司争相抢夺的资源，一则房屋及设施设备新，维护投入少；二则业主不断入住，物业服务压力小，且物业费好收取；三则多数前期物业服务合同约定自业主委员会与新选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时才自然终止，合同期限有保障。据了解，南昌市住宅小区成立业委会的比例在30%左右，且成立业委会至少也是小区交付几年后达到入住率标准才行，这也就让物业公司觉得高枕无忧，放松物业服务标准。

此时，开发商为维护业主及自身的权益，解除《前期物业服务合同》则势在必行。

四、开发商是否有权解除《前期物业服务合同》？

1. 开发商能否基于委托合同的任意解除权要求解除前期物业服务合同？

部分观点认为前期物业服务合同属于委托法律关系，开发商作为委托方，享有任意解除权，有权单方解除前期物业服务合同。如：江苏辰星物业管理有限公司、如东昌和地产投资有限公司与江苏辰星物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审案【（2015）苏审二民申字第00896号】，江苏省高级人民法院认为，如果商品房一旦卖出，只有业主大会才能解除《前期物业服务委托合同》，委托方反而不能提出解除，相对于尚未成立业主委员会的小区，如果物业公司不同意解除，合同就会无法解除，就会产生委托他人完成一定行为，即使不满意，仍然不能更换受托人的结果，这样的结果将会导致委托方与受托方权利失衡，对于委托方所产生的风险是极大的，明显不合常理。正因为如此，《中华人民共和国合同法》第四百一十条才明确规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。

也有司法判例否认委托法律关系一说，认为《前期物业服务合同》的基础法律关系属于服务合同关系，而非委托合同法律关系，开发商不得依据委托合同一章规定的任意解除权，主张解除合法有效的前期物业服务合同。如：北京信茂房地产开发有限公司与北京华美伦酒店管理有限公司物业服务合同纠纷案【（2009）二中民终字第07905号】。

2. 开发商可行使约定解除权

合同解除形式主要有三种，分别为：协议解除、约定解除及法定解除。根据《民法典》第565条规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

如：上诉人沈阳市上品物物业管理有限公司与被上诉人凯荣置业（沈阳）有限公司确认合同无效纠纷二审案【（2016）辽01民终11992号】，二审法院认为，因与上诉人签订前期物业管理服务合同的相对人为被上诉人。且合同第三十条明确约定，如上诉人在规定期限内仍未整改达标，被上诉人有权终止合同。据此，被上诉人有权提出解除合同。

3. 开发商可基于物业公司根本违约行使法定解除权

当《前期物业服务合同》未约定解除条款或者解除条件未成就时，开发商也可根据《民法典》第563条规定行使法定解除权，但需举证证明物业公司的行为已构成上述法定解除的标准。

如：南京丰盛置业发展有限公司与南京青和物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审案【（2016）苏01民终8576号】，二审法院认为上诉人作为物业管理服务企业，应按约提供优质合格的物业管理和服务，不得侵犯小区公共利益及业主利益。本案现有证据足以证明上诉人在物业服务中存在严重瑕疵，导致小区公共利益及业主的合法权益严重受损，且上诉人并未提供证据证明上述严重瑕疵已得到根本改善。原审认定涉案物业合同的目的已经难以实现、被上诉人有权解除与上诉人的前期物业服务合同于法有据，并无不当。

五、开发商行使解除权的限制

1. 项目交付后，小区售房面积超过1/2，但未成立业主委员会前，开发商解除《前期物业服务合同》需兼顾业主利益

因为《前期物业服务合同》依法能够约束小区业主，签订与解除均会影响到业主的权益，因此，当开发商销售小区房屋面积超过1/2时，开放商欲解除前期物业服务合同，应当兼顾业主的利益，听取业主的意见。

如：桦甸市金轩房地产开发有限责任公司与白山市江源区威美物业服务有限公司合同纠纷二审案【（2016）吉06民终735号】，二审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。现金轩公司要求解除与威美公司签订前期物业服务合同，势必影响其他业主的权利及威美公司与其他业主签订的物业服务合同的效力，造成怡佳小区三期物业管理的无序或不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，故一审判决金轩公司向威美公司发出的解除前期物业服务合同的通知无效并驳回金轩公司的诉讼请求并无不当，本院依法应予维持。

2. 业主委员会成立后，开发商不能自行解除《前期物业服务合同》

根据《民法典》第946条规定，业主委员会成立后，有权依照法定程序共同决定选聘与解聘前期物业服务企业。在业委会成立后，开发商解除《前期物业服务合同》，需征得业主委员会同意。

如：济南雅新房地产开发有限公司与山东佳园物业发展有限公司物业服务合同纠纷二审案【（2017）鲁01民终3876号】，二审法院认为，现涉案小区已经设立业主大会，选举了业主委员会，选聘和解聘物业服务企业的事项应当由业主共同决定，济南雅新公司作为建设单位不能自行决定解除与佳园物业公司订立的《御景山墅前期物业服务合同》。

六、法律建议

开发商在小区业主委员会成立前，因前期物业服务不合格且严重损害了开发商及业主权益，欲解除《前期物业服务合同》的，建议采用约定解除或者法定解除方式，并做好的以下几点，避免违法解除：

1. 在《前期物业服务合同》中明确约定前期物业服务内容及考核标准、考核程序，并约定物业公司在考核不达标或严重损害开发商、业主权益时，开发商享有单方解除合同的权利。

2. 在合同履约过程中，开发商应当严格按照合同约定的考核标准与考核程序对前期物业服务企业进行月度、季度、年度考核，及时通知对方考核结果，并保留考核相关材料。当考核不达标时，及时发函要求整改。当达到合同解除条件时，及时发函解约。

3. 在合同履约过程中，注意收集并保留前期物业服务企业违约的证据，为解约提供证据支持。

4. 与业主处理好关系，防止与前期物业服务企业发生纠纷后，业主反而支持前期物业服务企业的情况发生。同时，在项目交付后，小区售房面积超过1/2，但未成立业主委员会前，开发商欲解除前期物业服务合同的，应取得大部分业主的支持并保存证据。